Vermieten ist planbar – bis die Steuer kommt. Dann zählt plötzlich, wie alt das Haus ist, wie der Boden bewertet wird, ab wann die AfA läuft und was als Reparatur oder als Herstellung gilt. Wer hier sauber rechnet, holt Jahr für Jahr echtes Geld heraus.
Der Notartermin ist durch, der Schlüssel auf dem Küchentisch. Draußen rauscht die Stadtautobahn, drinnen riecht es nach frischer Farbe. Sie tippen in die Hausverwaltung-App, legen die neue Miete an – und merken beim Punkt “AfA” eine kleine Leere. Wie genau berechne ich das eigentlich? Die Antwort ist keine Hexerei, nur eine Summe aus Regeln, Details und Timing. In der Praxis entscheidet das über mehrere tausend Euro Steuerlast pro Jahr. Ein Vermieter grinst, der andere zahlt zu viel. Wer will schon Letzterer sein.
Es gibt eine einfache Idee dahinter. Eine, die sich rechnet. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist nicht kompliziert, sondern ein nachvollziehbares Regelwerk. Wer es einmal durchblickt, profitiert über Jahrzehnte hinweg. Das ist keine Steuervermeidung, sondern Steuergerechtigkeit – mit Rechenschärfe.
AfA verstehen: Was wirklich zählt – und was nie abgeschrieben wird
AfA ist die jährliche Abschreibung auf den Gebäudewert – nicht auf das Grundstück. Der Boden nutzt sich steuerlich nicht ab, das Haus schon. Für Wohngebäude gilt eine klare Logik: Baujahr ab 1925 meist 2 Prozent pro Jahr, früher oft 2,5 Prozent. Für neue Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertig wurden, gibt es 3 Prozent linear. Klingt trocken, ist aber die zentrale Stellschraube. Denn jeder Prozentpunkt verschiebt bares Geld von der Steuer in Ihre Liquidität.
Die AfA beginnt monatsgenau mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten oder bei Neubau mit Fertigstellung. Ein Beispiel aus dem Alltag zeigt, wie das funktioniert: Kaufpreis 400.000 Euro. Davon entfallen laut Kaufpreisaufteilung 120.000 Euro auf den Boden, 280.000 Euro auf das Gebäude. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler betragen 10 Prozent vom Kaufpreis, also 40.000 Euro. Diese Nebenkosten werden im selben Verhältnis geteilt: 30 Prozent Boden, 70 Prozent Gebäude. Damit steigen die “gebäudebezogenen” Anschaffungskosten um 28.000 Euro auf 308.000 Euro.
Bei 2 Prozent AfA sind das 6.160 Euro pro Jahr, monatsgenau im Erstjahr. Bei einem neuen Wohngebäude mit 3 Prozent wären es 9.240 Euro. Spürbar. Jahr für Jahr. Die Logik dahinter ist schlicht: AfA = Bemessungsgrundlage (nur Gebäude, plus anteilige Nebenkosten, plus nachträgliche Herstellungskosten, minus Zuschüsse) × AfA-Satz. Wer die Bemessungsgrundlage sauber herleitet, gewinnt.
Kernstück ist die Kaufpreisaufteilung zwischen Boden und Gebäude, oft per Gutachten oder dem BMF-Tool. Ihr Spielraum: Wenn das Tool einen unrealistisch hohen Bodenanteil ausweist, lässt sich mit belastbaren Daten gegensteuern. So erhöht sich der Gebäudewert – und Ihre jährliche AfA. Niemand macht das wirklich jeden Tag. Aber wer es tut, spart systematisch.
So rechnen Vermieter klug: Kaufpreisaufteilung, 15-%-Regel und der perfekte Start
Die Methode, die in der Praxis trägt, folgt drei Schritten: erst die Kaufpreisaufteilung, dann die Nebenkosten sauber zuordnen, anschließend die AfA monatsgenau ansetzen. Für die Aufteilung nutzen viele das BMF-Tool als Startpunkt und prüfen gegen Bodenrichtwert, tatsächliche Bausubstanz, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssätze. Ein belastbares Kurzgutachten kostet Geld, zahlt sich oft schon im ersten Jahr aus.
Starten Sie die AfA ab dem Monat, in dem Nutzen und Lasten übergehen. Bei Leerstand ist die AfA zulässig, wenn die Vermietungsabsicht nachweisbar ist – etwa durch Inserate, Maklervertrag oder interne Protokolle zur Mietersuche. Der Kalender ist Ihr Freund.
Die häufigsten Stolpersteine liegen in den ersten drei Jahren nach Kauf. “Anschaffungsnahe Herstellungskosten” greifen, wenn Modernisierungen netto mehr als 15 Prozent der Gebäudekosten erreichen. Dann sind es keine sofort abziehbaren Werbungskosten, sondern sie erhöhen die AfA-Basis. Neue Heizungsanlage, Fensterpaket, Bäder – schnell ist man über der Schwelle. Achten Sie auf die Netto-Betrachtung und die zeitliche Klammer von drei Jahren. Erhaltungsaufwand bleibt sofort abziehbar, wenn er nicht merklich erweitert oder die Substanz neu herstellt.
AfA ist kein Trick, sondern Regeltreue mit Rechenschärfe. Wer die Bemessungsgrundlage einmal sauber macht, profitiert über Jahrzehnte.
- Kaufpreisaufteilung nachvollziehbar dokumentieren
- Nebenkosten anteilig dem Gebäude zuordnen
- Monatsgenaue AfA im Erstjahr berechnen
- 15-%-Regel in den ersten drei Jahren prüfen
- Nachträgliche Herstellungskosten zur AfA-Basis addieren
Ein klarer Satz, der vieles sortiert: Boden bucht nie AfA, Gebäude immer – in der richtigen Höhe.
Feinjustierung: Gutachten, Sonder-AfA, Küche & Co. – was sich optimieren lässt
Manchmal lohnt ein Blick tiefer. Eine kürzere Restnutzungsdauer kann mit Gutachten belegt werden. Das erhöht die jährliche AfA, weil der gleiche Gebäudewert schneller “verbraucht” wird. Prüfen Sie auch Sonder-AfA nach § 7b EStG für neu geschaffenen, vermieteten Wohnraum, falls die Förderkriterien erfüllt sind. Die Sonder-AfA läuft zusätzlich zur linearen AfA und kann in den ersten Jahren die Steuerlast deutlich senken.
Bei einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft gehört der Anteil am Gemeinschaftseigentum in die Bemessungsgrundlage, der Bodenanteil bleibt draußen. Einzelposten wirken oft unscheinbar und haben doch Hebel. Eine Einbauküche gilt steuerlich als eigenständiges Wirtschaftsgut und wird typischerweise über zehn Jahre abgeschrieben. Rollläden mit Motor, Markisen, Wärmepumpen – je nach Ausführung sind das eigenständige Güter oder Gebäudebestandteile.
| Kostenart | Behandlung |
|---|---|
| Darlehenszinsen | Werbungskosten, keine AfA |
| Notarkosten für Grundschulden | Finanzierungskosten, nicht Anschaffungskosten |
| Grunderwerbsteuer (Gebäudeanteil) | Teil der Anschaffungskosten, AfA-fähig |
| Erhaltungsaufwand | Sofort abziehbar im Jahr der Aufwendung |
| Modernisierung über 15 % in 3 Jahren | Herstellungskosten, erhöht AfA-Basis |
Kleine Trennung, großer Unterschied. Finanzierungskosten wie Darlehenszinsen sind keine AfA, aber als Werbungskosten abziehbar. Notarkosten für Grundschulden gehören zu den Finanzierungskosten, nicht zu den Anschaffungskosten. Wir alle kennen diesen Moment, in dem eine “Kleinigkeit” das Finanzamt plötzlich groß interessiert.
Es fühlt sich plötzlich leicht an, wenn die Zahlen geordnet sind und jeden Monat für Sie arbeiten. Außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) nach Schadenfällen ist möglich, etwa nach Brand oder Wasserschaden, wenn der Wert abrupt sinkt. Dokumentieren Sie Ereignis, Zeitpunkt und Wertminderung sauber. Der Rest ist Disziplin in der Ablage und ein kurzer jährlicher Check der Maßnahmenliste.
Rechnen auf Sicht: Zwei Beispielrechnungen, die Vermieter wirklich nutzen
Beispiel Altbau: Baujahr 1950, Kauf in 2024 für 500.000 Euro. Aufteilung: 200.000 Euro Boden, 300.000 Euro Gebäude. Nebenkosten 11 Prozent = 55.000 Euro, davon 33.000 Euro dem Gebäude zugeordnet. AfA-Basis 333.000 Euro. Satz 2 Prozent pro Jahr = 6.660 Euro. Erste AfA ab Oktober 2024? Dann 3/12 davon: 1.665 Euro in 2024, ab 2025 volle 6.660 Euro.
Werden im ersten Jahr 70.000 Euro in Bäder und Elektrik investiert, prüfen Sie die 15-%-Regel: 15 Prozent von 333.000 Euro sind 49.950 Euro netto. 70.000 Euro liegen darüber – also Herstellungskosten. Sie erhöhen die AfA-Basis auf 403.000 Euro. Neue jährliche AfA: 8.060 Euro. Das ist kein Peanuts-Unterschied.
Beispiel Neubau: Fertigstellung 2024, Baukosten Gebäude 420.000 Euro, Boden 180.000 Euro, Kaufpreis 600.000 Euro. Nebenkosten 9 Prozent = 54.000 Euro, anteilig Gebäude 37.800 Euro. AfA-Basis 457.800 Euro. Satz 3 Prozent pro Jahr = 13.734 Euro. Start im Juli 2024? Dann 6/12 = 6.867 Euro in 2024. Gibt es eine förderfähige Sonder-AfA, kommen in den ersten Jahren zusätzlich bis zu mehrere Prozentpunkte oben drauf. Liquidität in der Hochlaufphase der Vermietung ist Gold wert, wenn noch Leerstandstage und Anlaufkosten drücken.
So wird Steuern sparen zur Puffer-Strategie, nicht zur Wette. Die Formel bleibt dieselbe, die Stellschrauben ändern sich je Objekt. Drei Praxissignale helfen sofort: 1) Das BMF-Tool liefert nur eine Ausgangsbasis – ein Gegengutachten kann Ihre AfA erhöhen. 2) Der Kalender entscheidet: Ein Monat früherer Übergang bringt ein Zwölftel mehr AfA im Erstjahr. 3) Maßnahmenliste sortieren: Was ist Erhaltungsaufwand, was Herstellung, was eigenständiges Wirtschaftsgut.
Wer diese drei Hebel im Blick hat, rechnet ruhiger – und sicherer.
Weitblick statt Nachbesserung
Wer seine AfA einmal sauber aufsetzt, hat jeden April weniger Bauchweh und mehr Planbarkeit. Die Regeln bleiben über Jahre stabil, kleine Änderungen fängt man mit einem jährlichen Review ab. Das Spannende: Viele Vermieter holen den größten Effekt nicht über spektakuläre Sonderfälle, sondern über die Basics – Kaufpreisaufteilung, Nebenkostenquote, 15-%-Check, monatsgenauer Start.
Teilen Sie mit Ihrem Steuerprofi die Dokumente, die Sie auch in fünf Jahren noch verstehen werden. Und ja, manches wirkt pedantisch. Es ist der Unterschied zwischen grob richtig und exakt zu Ihren Gunsten. Eine Kaufpreisaufteilung, die Sie nachvollziehen können, ist wertvoller als eine, die der Berater einmal kurz macht und dann in der Schublade verschwindet.
Die häufigsten Fragen geklärt
- Wie starte ich die AfA im Erstjahr? Monatsgenau ab Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten oder ab Fertigstellung bei Neubau. Bruchteile des Jahres werden anteilig berechnet.
- Ist die Grunderwerbsteuer vollständig AfA-fähig? Nur der anteilige Teil, der auf den Gebäudewert entfällt. Der Bodenanteil ist nicht AfA-fähig.
- Was zählt zur Kaufpreisaufteilung? Die sachgerechte Verteilung des Gesamtkaufpreises auf Boden und Gebäude, ideal mit Bodenrichtwerten und Gutachten belegt.
- Gilt die 3-%-AfA für jede vermietete Immobilie? Sie gilt für neue Wohngebäude mit Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022. Für ältere Wohngebäude bleiben meist 2 Prozent bzw. 2,5 Prozent maßgeblich.
- Kann ich AfA auch bei Leerstand ansetzen? Ja, wenn die Vermietungsabsicht nachweisbar ist, etwa durch Inserate, Maklervertrag oder Protokolle zur Mietersuche.
Die Steuer ist ein Regelwerk, keine Überraschung – wenn man es richtig liest. Viele Vermieterin und Vermieter verstecken Geld in der Ungenauigkeit, ohne es zu merken. Wer die AfA verstanden hat, sieht jedes Jahr aufs Neue, wie sie arbeitet. Das ist nicht aufregend, aber beruhigend.